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    房地產成本控制的十大關鍵點 第二篇《規劃設計篇》

    日期:2021-6-21 9:44:11      瀏覽次數:


    一、存在問題


    1、使用部門提交的產能規劃、使用需求沒有經過認真地研究及評審,經常在建設的工程中進行不斷的調整,帶來大量的設計變更,增加了造價。

    2、廠房的工藝設計滯后,建筑按照標準廠房設計,導致大量的設計變更,增加了工程造價;或廠房結構局部設計偏保守,存在浪費現象。

    3、集團未制定統一的建設指標標準(如那些部門在車間輔房辦公,那些部門在辦公樓辦公;普通辦公人員、研發人員人均辦公面積指標;總裁助理、副總經理等領導辦公的面積及配置等等),建筑規模存在一定的超標。

    4、辦公樓、食堂、研發樓等存在二次裝修的建筑,由于工期緊,建筑施工圖完成便開始施工,當單體施工到一定階段后才完成裝修設計。裝修設計時,經常對建筑的平面布置進行調整,導致大量的設計變更,增加了成本。

    5、部分設計任務設計周期不合理,圖紙質量難以得到保證。

    6、設計類戰略合作伙伴數量有限,部分單位設計質量不高,管控機制效果不佳,導致設計圖紙質量、服務質量和及時性都較差,從而影響設計進度和工程建設質量。

    7、設計行業這幾年由于工程量很大,普遍存在施工圖紙質量低劣、設計進度滯后、圖紙不全、設計技術不合理的現象。如不加管控,將嚴重影響三一的工程建設質量和成本。

    8、普遍存在忽視報批報建工作,存在不辦理土地證、施工許可證、房屋產權證等現象,嚴重影響三一與政府部門之間的關系,給公司品牌將帶來隱患。



    二、對策


    1、在制定項目的進度計劃時,給項目一個科學合理的設計周期。

    2、讓公司決策層認識到工藝設計對建筑設計的影響,要求事業部做最大的努力配合基建及時完成工藝設計。

    3、存在二次裝修的建筑,應明確各階段的設計內容,對各階段的招標范圍進行合理的劃分,對可能存在變更的內容暫不設計、不招標。

    4、組織人力資源部、行政部一起制定集團統一的建設指標標準。

    5、擴充、優化設計類戰略合作伙伴庫,制定相應的考評機制,對設計類合作伙伴進行優勝劣汰。

    6、加強合同管理,增加對設計院在圖紙質量、服務質量及設計周期等方面的約束條款,對設計院進行相應的處罰。

    7、每個月組織兩次關于設計圖紙存在問題的總結會,將半個月來規劃設計院、審圖中心、項目部發現的設計圖紙的問題進行匯總,組織基建總部人員進行討論學習,并發給設計院。做到同類型的錯誤不要重犯。

    8、對設計質量管控采取以下措施:

    8.1方案評審:要求設計單位提交全面、完整的設計方案,即不僅需要總圖、建筑單體的平、立、剖面、效果圖、技術經濟指標,而且需要提交有關結構、強弱電、給排水、暖通空調、動力等各專業的方案;組織基建總部相關專業及造價人員進行討論、評審,以確定最合理的設計方案。

    8.2施工圖審核地勘資料的合理性評審,地勘資料的準確性將嚴重影響地基、基礎的設計合理性,從而將嚴重影響工程造價;組建強大的施工圖審查隊伍,集中行業內優秀的各專業工程師對施工圖紙進行嚴格評審,對出現重大問題的設計院(公司)以及基建本部(組織施工圖設計的人員)進行評價和處罰。

    制定各專業施工圖審核技術要點,規范審圖人員的行為和審圖點,使設計圖紙質量處在受控狀態。

    9、明確規劃建筑設計院、審圖中心等各部門職責;明確各專業人員的崗位職責;制定內部管控流程。依據流程、崗位職責要求進行獎懲管理。


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