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    知識長廊

    房產稅、土地使用稅納稅義務發生時間對比匯總表

    日期:2021-5-19 9:30:54      瀏覽次數:

    納稅人委托施工企業建設的房屋,從辦理驗收手續之次月起,繳納房產稅。納稅人在辦理驗收手續之前已使用或出租、出借的新建房屋,應從使用或出租、出借的當月起,繳納房產稅。




    取得方式

    房產稅、土地使用稅納稅義務發生時間

    自建房屋房產稅

    根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字[1986]第8號)的規定:
    1.自建的房屋,自建成之次月起繳納房產稅。這里“建成”的概念可理解為通過“在建工程”科目結轉為“固定資產”科目,或者實際投入使用。
    2.納稅人委托施工企業建設的房屋,從辦理驗收手續之次月起,繳納房產稅。納稅人在辦理驗收手續之前已使用或出租、出借的新建房屋,應從使用或出租、出借的當月起,繳納房產稅。
    3.凡是在基建工地為基建工地服務的各種臨時性房屋,如果在基建工程結束以后,施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的,應當從基建單位接收的次月起繳納房產稅。
    4.納稅人將原有房產用于生產經營,從生產經營之月起,繳納房產稅。

    新征用土地土地使用稅

    根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條的規定:
    新征用的土地,依照下列規定繳納土地使用稅:
    (一)征用的耕地,自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;
    (二)征用的非耕地,自批準征用次月起繳納土地使用稅。

    有償取得土地使用權土地使用稅

    1.根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條的規定:
    關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題
    以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
    2.根據《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第74號)  的規定:
    對以招標、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮土地使用稅問題公告如下:通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地,不屬于新征用的耕地,納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規定,從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

    由于政府原因未交付土地使用稅

    根據《安徽省地方稅務局關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第四條的規定:
    對以有償方式取得土地使用權,因政府拆遷等原因未能按照合同約定時間交付使用的,在未辦理土地使用權屬證明前,以其與土地管理部門簽訂的補充合同、協議或者以政府相關職能部門的補充證明上注明的交付土地時間的次月起計算繳納城鎮土地使用稅。

    新購置房屋房土稅

    根據《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條的規定:


    一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題
    鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
    可以理解為:“房地產開發企業自用的商品房,自房屋使用之次月起繳納房產稅”。


    二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題:
    (一)購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
    (二)購置存量房,自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
    這里的“房屋交付使用”,各省的規定不一,品稅閣認為可以參照“最高法的對房屋的轉移占有視為房屋的交付使用”。具體以當地政策規定為準!下面品稅閣整理:
    1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2003〕7號)第十一條規定,對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

    2、《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》(青地稅函〔2009〕128號)第二條第二款規定,商品房交付使用,是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有,其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

    3、《海南省地方稅務局關于城鎮土地使用稅有關問題的復函》(瓊地稅函〔2009〕43號)第一條規定,《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第一款規定:購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。房屋交付使用時間以房地產開發企業與購房者簽字確認的房屋交付使用通知書中注明的交付日期為準;未注明交付日期的,以房屋交付使用通知書簽署日期為準。

    出租、出借房屋房土稅

    根據《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條的規定:
    二、關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題:
    (三)出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

    融資租賃房屋房產稅

    根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)的規定:
    三、關于融資租賃房產的房產稅問題
    融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

    停產停業、關閉的企業房土稅

    根據《財政部 稅務總局關于去產能和調結構房產稅、城鎮土地使用稅政策的通知》(財稅〔2018〕107號)第三條的規定:
    一、對按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉的企業,自停產停業次月起,免征房產稅、城鎮土地使用稅。企業享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。
    本通知自2018年10月1日至2020年12月31日執行。

    房產稅、土地使用稅納稅義務截止時間

    根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條的規定:
    關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題
    納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。


    實踐中,稅務機關和納稅人對“房產、土地的實物或權利狀態發生變化”理解不一,造成了征納雙方分歧。尤其是對于房地產開發企業,其土地使用稅納稅義務的截止時間各省稅務機關存在不同規定。導致實務中存在多種口徑:以合同簽訂時間為準、以產權權屬變更、以實際交房為準、以取得預售許可證為準等。


    1.按合同的:
    廣西壯族自治區地方稅務局關于房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》(桂地稅字[2009]117號)規定:根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)‘納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末?!囊幎?,結合我區的現實,對房地產開發企業建造的商品房用地,在商品房出售之前,應依照規定征收城鎮土地使用稅;終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。(根據《國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局公告2020年第1號廢止》)


    2.按產權變更的:
    《河南省地方稅務局房地產開發企業城鎮土地使用稅征收管理辦法》的通知豫地稅發[2006]84號第七條:房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅人,開發商品房已經銷售的,應自房屋交付使用之次月,按照交付使用商品房屋的建筑面積所應分攤的土地面積相應調減應稅土地面積。房屋交付使用,是指房地產開發企業按照售房合同的規定,將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權證或者房屋產權證,房屋所占有的土地已發生實際轉移的行為。對購房人非個人原因無法及時取得土地使用權證或房屋產權證的,只要房地產開發企業按照銷售合同的規定,已將房屋銷售發票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結清,或者已將房屋的鑰匙交付給購房人,經主管稅務機關審查同意后,也可視同為房屋已交付使用。


    3.按交房的:
    (1)根據《海南省地方稅務局關于購銷新建商品房城鎮土地使用稅有關問題的公告》(海南省地方稅務局公告2017第4號)第一條的規定:房地產開發企業銷售新建商品房,應稅土地的城鎮土地使用稅納稅義務截止時間為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付使用的當月末……如房地產開發企業未能按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付使用的,房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務截止時間為房屋實際交付使用的當月末,……和第二條的規定:房地產開發企業銷售新建商品房應自交付使用之次月起,按相應比例核減應稅土地面積。
    (2)根據《安徽省地方稅務局關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第五條的規定:房地產開發企業銷售新建商品房的城鎮土地使用稅納稅義務截止時間,為房屋交付使用的當月末。房屋交付使用的時間為合同約定時間。未按合同約定時間交付使用的,為房屋的實物或權利狀態發生變化的當月末。房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末;未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的,城鎮土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。
    (3)《西安市地方稅務局關于明確房地產開發企業  房地產開發用地城鎮土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》(西地稅發[2009]248號)的規定:房地產開發企業房地產開發用地城鎮土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協議文件約定房屋交付的當月末;未按《商品房買賣合同》或其他協議文件約定時間交付房屋的,城鎮土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產開發企業商品房銷售期間,應逐月統計已交付和未交付部分,并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。


    4.按照交鑰匙的:
    根據《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》(青地稅函[2009]128號)第二條的規定:納稅義務的截止時間房地產企業開發商品房已經銷售的,土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用,是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有,其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。


    5.按取得預售許可證的:
    廣州市地方稅務局《房產稅、城鎮土地使用稅若干業務問題的征稅指引》(穗地稅稅一函[2010]9號)第二條:關于房地產開發用地的城鎮土地使用稅如何計征的問題。房地產開發企業從事商品房開發,其開發用地城鎮土地使用稅納稅義務截至時間為預售(銷售)許可證的核發時間的當月末。


    6.原文表述的:
    安徽省地方稅務局關于若干稅收政策問題的公告》(安徽省地方稅務局公告2012年第2號)第六條:房地產開發項目中公共配套設施占地的城鎮土地使用稅納稅義務截止時間,為該公共配套設施的實物或權利狀態發生變化的當月末。

    各省的規定不一,具體以當地政策規定為準!


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