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    知識長廊

    十個值得借鑒的中國康養地產項目運營模式

    日期:2021-5-12 8:29:49      瀏覽次數:

    由于養老產品的復雜性和多樣性,國內的地產商進入康養地產時,雖然頗為高調,但在實際運營中,卻又小心翼翼。即使是同一個企業,也不一定只選擇一種模式,而是多方面試水,試圖尋找出最合適的盈利模式。

    本文分享十個值得借鑒的中國康養地產項目運營模式。有了合適的有效地運用模式,才會倒推出項目的開發模式。從市場到投資,從運營到開發。

    01高端會員制養老第一家上海親和源老年公寓


    親和源老年公寓是一個以會員制為主要形式,以實現健康、快樂的老年新生活為目標,融居家養老和機構養老優化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。坐落于上海南匯區康橋鎮,占地8.4公頃,建筑面積十萬平米。

    整體規劃

    社區沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業、老年大學、醫院等公共建筑物業,社區內部是居住型物業,與外部有一定距離,保證了私密性。社區內適老硬件配套完備,包括配餐中心、醫院、頤養院、商業街,親和學院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區,生活、健康、快樂三大服務體系使得適老設置完善,滿足各年齡段老年生活需要。

    項目特色

    整個社區全部采用無障礙化設計+“生活、快樂、健康”管家式的服務,不同于傳統意義上的養老院,是個不脫離社會,又獨立又開放的老年生活社區。

    社區內含12幢多層電梯住宅樓,共計838套居室,可入住1600位老人。公寓內全裝修全配置,柜櫥床椅和家用電器俱全,有線電視+寬帶網絡+電話,全部開通,冷暖水24小時供應。老人拎包可入住。親和源同國內外多家知名品牌企業結成戰略聯盟關系,建立專業化養老服務平臺——曙光醫院親和分院、上海老年大學、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業。

    經營模式

    親和源采用會員制運營模式,通過會員制的運營構建俱樂部服務模式。

    項目配套

    1.頤養院建筑面積9736.1平方米,設300余張床位。共9層,1-4層為門診部門,5層為樣板間,6-9層為護理區。與上海市三級甲等醫院對接,有專業醫療機構派出團隊進行管理。頤養院只為內部老人提供護理服務,外部人員暫不接待。房內配備有獨立洗手間、冰霜、電視、緊急呼叫器。

    2.健康會所會所接待親和源內老人,也對外開放

    3.親和學院引進上海老年大學,使老年人拓展深化自身興趣愛好,增加與群體交流的機會,豐富生活。與上海老年大學合作,由上海老年大學總部派出師資且提供課程;開設英語、電腦、音樂、藝術、運動等6大類15個學習班。

    4.配餐中心與索迪斯餐廳合作,打造總面積2574平方米的養生餐廳;由專業餐廳管理公司管理,按營業額與親和源分成;餐廳只為護理和療養人員提供送餐,公寓內老人需自行前往餐廳用餐。

    5.度假酒店酒店內設有74套客房,公寓式配置,酒店式管理。提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務;親和源內老人帶朋友居住享受優惠價格。



    02東方太陽城


    東方太陽城因不設老人購買的限制條件,原則上并不能稱之為真正的養老項目,而是一個以老人退休生活為主題,有部分適老設施,同時開展一些老年活動的,帶有養老特點的地產項目,對養老產業也有一定的參考作用,故作為案例推薦給大家。

    項目概況

    位于北京市順義區潮白河畔,緊鄰首都機場(23公里)總占地面積:234.6萬平米,建設規劃用地:124萬平米。高爾夫景觀綠地:70萬平米醫院建筑面積:2200余平米嘉賓國際酒店建筑面積:1.5萬平米產品種類:現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等

    項目特色

    1.消除室內地面高差,樓梯臺階變寬變矮,門手柄和電梯按鈕位置下移,燈具開關面板變寬,衛生間坐便器略高,廚房灶臺略低,保證輪椅回轉空間,盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境(例如連廊公寓的空間設計)。2.多層樓房帶電梯,全部無障礙通道,公共走道及衛生間地面防滑,外部空間最好有帶頂的長廊相連在特殊裝置上:緊急呼叫按鈕,防滑扶手,安全電熱源,護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床,衛生間墻面裝扶手,盡量用平底浴盆或坐式浴盆 。3.適當提高照明亮度,提高色彩的明度和對比度,放大標識牌和字體,提高可識別性,減少黃色和暗色。

    配套服務

    酒店:嘉賓國際酒店。建筑面積共1.5萬平米,按四星級標準提供服務,共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓,共110套,每套均設有廚房并配備廚具。餐飲:三個中餐廳一個西餐廳會議:太陽會所擁有近20間國際化標準多功能會議廳,約40平米至900平米。醫院:太城城醫院建設面積2200余平米,有一所功能完善的綜合性醫院。開設有急診科、內科、外科、中醫科等十五個科室。運動:各種運動設備齊備。休閑:溫泉泳池。娛樂:陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。老年大學:老人學習、交流和增長知識的場所。農莊:總占地數百畝,可種植各種瓜果蔬菜,每份土地每年收200元。

    運營模式

    標桿項目:美國佛羅里達州坦帕市太陽城中心退休社區

    高品質的中國首席大型退休社區。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅,是一種居家養老與社區服務相結合的模式。它與原來的敬老院、 福利院不同,不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人,不屬于國家或集體辦的社會福利設施,而是由社會投資興辦并按企業化經營管理的老年專用住宅,入住的老人可根據自己的經濟條件與健康狀況選擇戶型及服務項目,以銷售地產為主要目標。



    03大體量,綜合服務類養老項目愛晚大愛城


    大愛城(香河國家養老示范基地)是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程,由世紀愛晚(北京)置業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造?!皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f會牽頭發起,旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。主要實行居家服務、社區照顧、機構養老相結合的服務模式。養老中心除為入住養老公寓的老人提供專業、貼心的服務外,還為所有社區居民提供個性化、定制化健康養老服務,實現社區養老全覆蓋。

    概況

    大愛城養老中心總建筑面積7.5萬平米,設置養生會所和666套居住單元,有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。其最終目標是打造成為市場化、全齡層、全配套、自循環的中國新型健康養老社區。

    項目配套

    國際醫療健康中心(包括愛晚醫院、愛晚國醫院、醫療專家樓、老年護理單元)、養老中心、體育中心、文化教育(包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園)、養生會所、休閑公園、生態健康農場、繽紛商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式,力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。



    04北京市首個“醫養結合”試點養老機構雙井恭和苑

    北京率先推出“喘息服務”的養老院,國內首推個性化照護的養老服務機構。

    地理位置

    雙井恭和苑位于北京CBD核心,交通便利,鬧中取靜。周邊文化、藝術、教育、商業、生活氣息濃郁,讓現代老年生活與現代文明完美融合。

    服務模式

    長住,提供醫養結合持續照料的老人提供長期生活照料。短住,提供一站式的專業短期照料。喘息服務,讓老人享受一段幸福安康的生活,也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣。服務人群:有失智、臥床老人長期照護,在主要照護人有臨時安排不能照護的家庭,或長期照護老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。



    05第一家保險企業投資管理的養老社區北京泰康之家·燕園

    業內人士普遍認為,隨著“大資管”時代的到來,保險業正逐步放開手腳,國內主要壽險公司已大踏步邁開投資養老地產步伐,意欲在龐大的市場中分得一杯羹。

    在中國,泰康人壽最早提出了由保險公司建設養老社區的構想,同時積極研究將金融保險與養老服務相結合的創新商業模式,由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監會批準在中國保險行業率先進行的養老社區投資試點。

    項目規劃

    位于北京昌平區小湯山鎮,整個社區占地面積17萬平方米,建筑面積30萬平方米,包括自理型、協助自理型、專業護理型、記憶障礙型等不同類型的養老公寓。土地為商業性綜合用地,通過招拍掛獲得。該養老社區占地面積17萬平方米,建筑面積30萬平方米,總共能容納3000戶居民入住,首批600余戶、共800位居民將于2015年入住。北部規劃為持續照料社區,主要為酒店和會所。會所6000平方米,包含七大功能中心和13個餐廳及就餐區。此外還包括康復醫院(門診、轉診),獨立生活單元,協助生活單元,專業護理單元,記憶障礙單元,臨終關懷單元。南部為活力養老公寓,主要包含活力生活單元,幼兒園以及社區商業。

    項目配套

    泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施。一期中心的位置是一個5000平方米左右的文化活動中心,滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運動中心,400平方米的陽光房,約2萬平方米的中央花園,以及專門設置的漫步道方便老人科學運動。

    項目特點-“保險”跨界

    采取期權與現貨兩種方式進行銷售:期權銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養老計劃?,F貨銷售模式是指客戶入住后要根據需求不同支付不同的入住費用。費用約在六七千元至上萬元不等。入住時需繳納一定金額的類似押金性質的資金60萬到100萬元,在離開社區時這筆資金才可以退還。社區為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個不同的居住區域,并提供不同程度的生活照顧及護理服務。根據入住前的專業評估,社區向居民提供適當的入住選擇建議,入住后,當居民健康狀況發生變化,亦可輕松升級至相應的居住區。四個居住區也都在戶型及配置上針對入住人群的特點、情況做出了相應的優化。



    06“休閑+養老”的早期經典項目北京太申祥和山莊

    全國首家推行會員制(包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍)養老模式的國際敬老院。倡導以儒家文化為基礎,提倡“天人合一”與“和為貴”的思想,致力建成以健康養生、養老、休閑度假等綜合性山莊。經營模式采用三種會員制的模式,入住人員交納押金后可獲得會員資格,并免費享有居住權或租賃居住,入住老人主要以健康老人為主。

    基本信息

    占地面積:100000平方米,為民辦房地產性質的老年社區,位于昌平區北安河,附近醫院:北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)??头糠植迹嚎头客ㄟ^連接性地面連廊進行串聯,住宿分為四個區域居?。侯U太居、養申居、天祥居、年和居;共計1200余床位;室內面積40平米開間至80平米套間,供給三種戶型(另有一套600平方米室量的四合院)。

    服務理念

    太申祥和山莊(國際敬老院)是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院,會員老人可享受優惠價位及為其提供的各項服務。所有房間均設有應急呼叫系統,24小時熱水供應,電視、電話、空調等一應俱全,每天有專人打掃衛生、護理,整個區域采用無障礙通道,防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點,特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。太申祥和山莊(國際敬老院)還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務的太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備,可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化B超、心電圖及癌前普查;由門診處置、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。太申祥和山莊(國際敬老院)的康樂中心為星級賓館,擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。餐飲中心設有能滿足不同需求消費者要求的自助餐廳、零點餐廳、大小包間及大廳,環境優雅的室外垂釣中心可為您帶來無盡的生活享受。



    07國內首個“保單+實物對接”的模式武漢合眾優年養老社區

    合眾養老社區基于美國的CCRC持續健康理論而設立,社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區,和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況,提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

    2013年10月23日在武漢建成,并進入試運行階段,占地245畝,建筑面積18萬平方米。為國內首個實物養老保障計劃,其首創了“保單+實物對接”的模式,瞄準的正是中產階層的養老市場。其入住費用由入門費、月租金、服務費組成,餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例,按照目前市場價,除入門費外,每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶,到了保險合同約定年齡后,不論未來社區租金如何上漲,都可以保證入住,只需按當時市場價繳納服務費即可。如選擇購買保險產品,合眾人壽推出3款實物養老保障計劃,包括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃(A)、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃(A)和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃(A)。以35—40歲客戶為例,如果選擇10年繳費期,每年的投入只需3 到5萬元。



    08國內首個學院式養老綠城烏鎮雅園

    綠城烏鎮雅園占地1500畝,規劃有“養生養老”、“健康醫療”、“休閑度假”三大主題,集“頤樂學院、雅達國際康復醫院、養生居住區、特色商業區和養生度假酒店”于一體。項目規劃上,白馬湖位于園區中央,沿湖而筑的頤樂學院、中式單層養生別墅、新民國風多層電梯公寓已然成形。與普通養老地產很大的不同就是,烏鎮綠城雅園的頤樂學院的面積是目前亞洲最大、硬件最好、設施一流的老年大學。分為社區商業區、餐飲服務區、老年大學教學區、運動娛樂休閑等區域,有教室、運動館、大禮堂、展覽廳等設施。配合優質的教師團隊、豐富的課程體系和社團活動,讓業主在此收獲身心的愉悅。小區還有兩百米的室外塑膠跑道、標準室內籃球場、室內恒溫泳池等。烏鎮雅園作為中國養老地產典范還體現在產品營造方面。在56-140平方米精裝全配空間內,特別設置了舒適地暖、無障礙入戶門、一鍵緊急求助按鈕等35項適老化設計。



    09“大社區+養老組團”的開發模式萬科隨園嘉樹

    被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目,依托良渚文化村項目,采用“大社區+養老組團”的開發模式,隨園嘉樹土地屬性為旅游用地(商業用地),40年產權(2003-2043年),從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗,萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品,也是萬科進軍養老地產的一個試點產品,特別是養老服務的試點。

    項目概況

    規劃建設58937平方米的健康公寓(占用地面積的93%),5381平方米的公共配套(不計容),和4571平方米的“金十字”頤養中心(占用地面積的7%)。健康公寓是共17棟5~6層多層產品,其中1棟為需要輔助的老人護理區,共包含96個床位,其余16棟為生活自理老人生活區域,分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型,共575套房源,其中75㎡戶型占比60%。另外,社區還配有地下車庫11073平方米,提供230個車位。

    配套設施

    1.長者樂園:“金十字”養生休閑區項目園區中央的“金十字”養生休閑區,面積達4500平方米,包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等,更有老年大學“隨園書院”重拾年少之夢,是一個專為長者營造的養老配套集群。2.醫療配套-全國首個數字化健康服務示范社區以共建中國首個數字化健康服務示范社區為目標,浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部,診療面積共約2000平方米,設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等,配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區,可以為社區居民提供高水平的醫療和服務。3.兩大宗教信仰場所,滿足心靈需求(1)中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。(2)全國罕見佛教尼眾道場的大雄寺。4.社區配套(1)獨創村民食堂的良渚食街。(2)全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區。(3)杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場。(4)全國首個配有“村急送”服務的社區。

    服務理念

    隨園嘉樹有萬科物業公司自營,主要針對健康長者,除了從產品設計與硬件上打造成適老產品外,更加注重服務配套,為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務,而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作,提供更為專業的醫療服務。在萬科的規劃里,這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系統化的專業設計,意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間,并整合國際先進技術與服務體系,形成高端養老產品及服務。隨園嘉樹服務體系立足聯合國五大照護原則:獨立、參與、照顧、自我充實、尊嚴,從長者的身、心、靈全方位需求出發,提供包括健康管理、智慧小區、舒適生活、尊榮享受四大服務體系,包括多項具體服務內容,以“6心”級服務和24小時管家為主要特色,為中國當代長者實現品質、尊嚴的晚年生活。

    運營模式

    隨園嘉樹在產品方面引進了日本的相關經驗,而在服務方面,又吸收了臺灣的模式,混搭之下,找到適合的方向。隨園嘉樹的土地較為特殊是40年產權的商業用地,經過八年多的前期建設,僅剩30多年的產權。項目運營目前采取租售結合的方式。銷售部分,出售30年使用權。戶型75~110平方米,均價14000元/平方米,再按月收取2500~3500元不等的服務費。項目575套房源中,前60套以出售來試探市場反應,一面世就被一搶而空,客戶為40~50歲的中年人士,與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠,但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售,而后期剩下的房源,萬科已經計劃以自持的形式,進行出租運營。

    項目特點

    (1)依托良渚,擁有優越的自然環境。(2)項目以養老組團+大社區的開發模式,打造“一碗湯的距離”的養老概念,中國老人更愿意接受這種居家養老模式。(3)項目充分利用和發揮了萬科的品牌效應。(4)隨園嘉樹采取銷售使用權與持有租賃相結合的運營模式,并依據市場情況和項目進展不斷調整運營。項目起初打算銷售80%的物業,持有20%的物業。隨著項目的推進,逐漸增加項目持有物業比例,說明萬科注重后期運營,將為客戶提供持續養老服務作為新的利潤增長點。



    10社區式的商業養老模式中國·臺灣長庚養生文化村

    臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體,讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活,這種社區式的商業養老模式值得大陸借鑒。

    基本情況

    面積:占地510畝位置:臺灣桃園縣龜山鄉戶型設計:一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級戶數:4000戶(已建成2000戶左右)交通:每天上下午各有一班免費班車前往臺北市區定位:集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”入住資格:年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格

    項目特色

    1、寬闊優雅的養生環境:享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道,遠離城囂煩惱,沉浸在大自然中,提供最佳的健康養生環境2、全方位的照護規劃:為銀發族體貼設想的全方位照護服務,兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂,滿足銀發族的生活需求,享受家庭、社會的溫暖關懷。3、養生文化代代相傳:塑造多元養生文化,豐富退休生活價值,規劃調養身心的休閑活動,參與社團活絡人際,提供文化傳承的發展機會。4、住得好,付得起:全村4000戶不同坪數住房,有良好的經營管理質量,規劃多元的銀發學員課程,舉辦多樣化的社團活動、藝文表演、學習課程,豐富生活內涵,安排住戶中學有專長者擔任教學或服務工作,貢獻人生經驗,真正享受快樂優質的退休生活。

    居家式養老的特色規劃

    全區無障礙環境設計;經濟救援服務;每戶設有緊急呼叫設施,以及全天候監控中心,隨時提供緊急救援服務。完整的小區機能;(1)設有超市、書局、銀行等商業區(2)設有小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區,提供團膳以外的選餐服務(3)設有體育館、健康俱樂部、水療池、游泳池等休閑設施,增進健康體能(4)設有會議廳,可舉辦大型活動及銀發族相關議題研討會,增進小區活力(5)設有招待所,提供家屬探訪的住宿需求。(6)宗教活動場所規劃尊重個人宗教信仰,設置各種宗教聚會場所,滿足心靈需求。(7)網絡化小區每戶均預留網絡線路,并向住民訪客提供無線上網(8)安全的警衛門禁系統二十四小時嚴密警衛,進出刷卡記錄

    完善的健康照護

    (1)專職照護(2)定期健康評估(3)建立健康計劃(4)健康促進定期安排健康檢查、體適能檢測及處方建議、定期安排流行性疫苗注射、定期舉辦健康講座、養生咨詢,推動健康,促進與教導自我保健觀念。(5)健康維護小區內設置小區醫院、特約門診、復建中心,并于桃園分院、林口長庚院結合方便看病復建;用藥咨詢:護理師、藥師及醫師提供用藥咨詢;小區內設有自動血壓儀、身高體重計、血糖機,提供長者血壓、體重及血糖的自我監控,維持良好的慢性病管理。(6)緊急救護定期舉辦救護訓練,提高員工救護知識緊急醫療轉送服務:有林口長庚醫院為后盾(社區位于長庚醫院對面)(7)長期照護與療養有長庚護理之家、桃園分院、緩和醫療病房提供全程服務。(8)多元養生休閑每周組織太極拳社、香功社、元極舞社、國劇社、卡拉OK社等豐富休閑活動。

    經營模式

    (1)出租模式:知曉—預約—參觀—解說—登記住房—簽訂合同—繳費—入住—生活—到期續約—搬出(社區還為老人提供試住服務,以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。)(2)出售模式:由于土地是政府作為福利低價劃撥,因此每平方米造價不高,售價在臺灣算是平價,目前已售罄。買房有一規定:不能作為遺產處理,到不住時須交回村里作為捐助。(3)收費:費用包含入住保證金、管理費、膳食費、水電費、其他服務(護工等)。

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