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    知識長廊

    房地產會計對各項成本的分析及測算

    日期:2021-5-6 9:23:49      瀏覽次數:

    簡單說下房地產成本的組成


    1、土地費用 。土地費用包括城鎮土地出讓金,土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種:協議出讓,招標出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊,通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中,土地費用約占20%,并有進一步上升的趨勢。


    2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃,設計費,可行性研究費,地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低,一般不會超過6%。


    3、建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程,設備及安裝工程費用等,又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看,約占整個成本的40%左右。4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?;A設施建設費主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設費用。公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校,幼兒園,醫院,派出所等)和各種營利性的配套設施(如糧店,菜市場等商業網點)等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中,該項目所占比例較大,我國一般在20%~30%左右。


    5、管理費用。管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用,它包括管理人員工資,差旅費,辦公費,保險費,職工教育費,養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小,一般不會超過2%。


    6、貸款利息。房地產因開發周期長,需要投資數額大,因此必須借助銀行的信貸資金,在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小,融資額度的多少有密切關系,所以占成本構成比例相對不穩定。


    7、稅費。稅費包含兩部分:一部分是稅收,與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅,城鎮土地使用稅,耕地占有稅,土地增值稅,兩稅一費(增值稅,城市維護建設稅和教育費附加),契稅,企業所得稅,印花稅,外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政性費用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用,項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費,商品房交易管理費,大市政配套費,人防費,煤氣水電增容費,開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大,一般在15%~25%左右。


    8、其他費用。其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費,各種不可預見費等,在成本構成中一般不會超過10%。


    今天咱們先從成本條線開始說起…..數據標準是根據歷史項目經驗總結而來,都是有據可依 ,算是比較可靠,但是項目差異比較大,各位小伙伴不要照搬,大體瀏覽下體會一下原則即可。



    明確各科目的標準成本和計費基數


    一、土地獲得價款


    這個投資最拿手的了,一句話帶過不多說,按照政府文件執行就是:


    1.1 有票地價款(招拍掛):按照取地文件執行


    1.2 有票土地相關稅費(契稅、印花稅等):契稅3%-4%,整體稅費可按照4.05%計算;


    1.3 無票土地款或溢價等:注意填寫位置,否則影響稅費計算;


    1.4拍賣服務費,一般來講0.1%。


    1.5指標費,各地收費標準不一,以成都為例,主城區30萬/畝


    二、開發前期準備費(合計200-250元/㎡)


    2.1 勘察丈量費:含項目勘察測繪、工程放線費等用于項目初始勘測丈量的費用;單方標準:3元/平米,山地項目為6元/平米計費基數:報規面積(地上+地下)


    2.2規劃設計費:含項目項目總體規劃設計費、規劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計(景觀、小市政)、審圖及專業設計顧問等費用(不含樣板間設計費)單方標準:高層/低層20-60元/平米(地區不同差異很大),山地項目100元/平米;計費基數:報規面積(地上+地下)


    2.3報批報建費:包含常規報建費如城市建設配套費、根據實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等,各區域成本差異較大;單方標準:地區差異較大,北京東部約200元/平方米,北京北部可達350元/平米;計費基數:報規面積(地上+地下)


    2.4三通一平費:包含臨水、臨電、臨路和場地平整費單方標準:10元/平方米,山地項目增加150-300 元土石方平整及擋墻砌筑等費用;計費基數:報規面積(地上+地下)


    2.5臨時設施費:臨時場地和辦公費單方標準:10元/平米計費基數:報規面積(地上+地下)


    三、主體建筑及安裝工程費(合計2400-3000元/㎡)


    一般按照業態進行歸集,而單類業態構成由多個指標疊加而成,在計算方式上,地上成本+地下成本+級配成本=合計成本;


    3.1 高層(12F-28F)


    (1)單體地下成本(不包含車庫面積,投影地下室)單方標準:3700元/平米(參考北京某項目,具體視項目情況而定)計費基數:單體地下面積


    (2)單體地上成本單方標準:1800元/平米(參考北京某項目,具體視項目情況而定)計費基數:單體地上面積為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結構成本:約1900元/平米計費基數:采用報規面積(地上+地下)


    (3) 級配成本:根據產品線檔次,不同級別因用材不同,成本差異較大,主要差異體現在外窗和外立面;單方標準:300元/平米、400元/平米不等


    計費基數:報規面積(地上+地下)


    3.2 小高層(7F-11F)


    (1)單體地下成本(不包含車庫面積,一般不超過地上面積的10%) 單方標準:3500元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地下面積


    (2)單體地上成本 單方標準:1800元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地上面積為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結構成本:約1900元/平米計費基數:采用報規面積(地上+地下)


    (3) 級配成本:小高層級配產品與高層接近,略高于高層;單方標準:300元/平米、500元/平米不等計費基數:報規面積(地上+地下)


    3.3 洋房(5F-6F)


    (1)單體地下成本(投影地下室)單方標準:2600元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地下面積


    (2)單體地上成本單方標準:1800元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地上面積為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結構成本:約1800元/平米計費基數:采用報規面積(地上+地下)


    (3) 級配成本:洋房產品因產品檔次略高,級配成本高于高層 單方標準:500元/平米、600元/平米不等計費基數:報規面積(地上+地下)


    3.4疊拼/聯排(6F以下,多為4F)


    (1)單體地下成本(一般不超過地上面積的30%) 單方標準:2500元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地下面積


    (2)單體地上成本 單方標準:1700元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地上面積為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結構成本:1900元/平米計費基數:采用報規面積(地上+地下)


    (3) 級配成本:疊拼產品因產品檔次略高,級配成本高于高層 單方標準:根據建筑風格550元/平米、600元/平米、700元/平米計費基數:報規面積(地上+地下)


    3.5雙拼、獨棟產品


    (1)單體地下成本(一般不超過地上面積的40%)單標準:3000元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地下面積


    (2)單體地上成本 單方標準:1900元/平米(參考北京某項目)計費基數:單體地上面積為計算簡便,(1)(2)綜合計算可得出結構成本:2200元/平米計費基數:采用報規面積(地上+地下)


    (3) 級配成本:獨棟產品因產品檔次最高,級配成本也是最高的


    單方標準:普通風格1200元/平米,法式風格成本最高1600元/平米;


    計費基數:報規面積(地上+地下)


    PS:影響建安成本的因素很多,比如巖土狀況,裝配率比例,綠建要求等。具體情況要視土地本身規劃條件而定。


    3.7 特殊科目有些費用可能有一些特殊配置,需要單獨進行計算,標準參考如下:


    (1) 精裝修單方標準:按檔次差異較大,600元、1000元 、1600元、3000元不計費基數:(地上面積+附贈面積)*0.85


    (2) 太陽能屋頂集熱式費用標準:4500-6000/戶( 分業態計算戶數)陽臺分戶式費用標準:3000-4000/戶


    (3)充電樁:一體式一機一槍,4萬/套;


    (4) 裝配式增加費:300元/平米;


    四、社區管網工程費(合計220--450元/㎡)


    包含給排水系統,采暖系統,燃氣系統,供電系統及高低壓設備,智能化系統工程建設費用,區域差異較大,分為220--450不等,北京東部綜合成本240元/平米;


    (1)給排水系:普通區域一般40元/㎡,某些新區100元/㎡;


    (2)采暖系統:普通區域不收取費用,某些開發新區100-150元/㎡;


    (3)燃氣系統:一般區域按照30-40元/㎡;


    (4)供電系統及高低壓設備:電力系統屬于額度最高的科目,120-140元/㎡;


    (5)智能化系統:高層產品10元/㎡,低層產品20元/㎡;以上5項計費基數:報規面積(地上+地下)


    五、景觀費用(折合120-300元/㎡)


    首先需要對景觀用地的概念做一個界定,建筑用地范圍紅線范圍內,除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統稱景觀用地,景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7:3開;單方標準:景觀工程造價會根據風格的同而差異很大,分為250、350、500元/㎡不等;計費基數:紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-(約為總占地70%)


    六、配套設施費用(300-500元/㎡)


    配套主要是以地庫、商業、會所為主,尤其是車庫部分,體量最大;


    (1)車庫:按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫,人防車庫需要設置人防設備、人防門等,成本稍高;單方標準:普通車庫 2800元/㎡ ,人防車庫 3100 元/㎡;計費基數:地下車庫面積(以某項目為例,地下/地上約30%)


    (2)配套商業:主要是以毛坯交房的低層商業為準,根據風格的不同成本存在一定差異;單方標準:普通風格3000元/㎡左右,法式風格3500元/㎡計費基數:根據商業實際建筑面積為主,一般為地上面積;(若商業屬于高層1F,注意總面積不要重復計算)


    (3)會所:根據項目定位,會所高端項目中出現,一般來說會所多為精裝修,所以成本標準比較高;單方標準:考慮3000元/㎡的裝修成本,普通風格成本6700元/㎡,法式風格7000元/㎡計費基數:根據商業實際建筑面積計算


    (4)配建小學、幼兒園:一般為低層產品,產品多為簡裝單方標準:教學樓2300-2500元/㎡ ,體育館2700元/㎡計費基數:根據實際建筑面積計算,一般為地上


    七、工程相關費:監理費、預結算編制費(30-50元/㎡)


    屬于開發間接費大類,某些區域參考標準如下:單方標準:監理費20元/㎡,預結算編制費15元/㎡,綜合35元/㎡;計費基數:報規面積(地上+地下)



    稅費問題


    占用稅稅主要包括增值稅、城建稅、教育費附加,土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地、個人所得稅以及契稅等。


    1、增值稅


    (1)稅目與稅率


    增值稅涉及轉讓無形資產和銷售不動產(包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物)兩個稅目,稅率是9%或征收率3%。


    (2)特殊規定


    轉讓不動產有限產權或永久使用權,以及單位將不動產無償贈與他人,視同銷售不動產。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為,比照銷售不動產征稅。以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為,不征增值稅。但轉讓該項股權,應按本稅目征稅。土地租賃和不動產租賃,不按轉讓無形資產和銷售不動產納稅,而是按照租賃業稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,不征增值稅。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為,比照銷售不動產征稅。


    (3)納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產、轉讓土地使用權,向土地房屋所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。


    增值稅的納稅義務發生時間,為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采用預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。單位贈與不動產的,納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。


    (5)二手房銷售問題題


    根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅【2016】36號)附件3營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定:“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的精通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。


    2、城市維護建設稅


    計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅稅額。


    稅率分別為7%、5%、1%。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。


    計公式:應納稅額=增值稅稅額×稅率。


    3、教育費附加


    教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納增值稅的稅額費率為3%。


    計算公式:應交教育費附加額=應納增值稅稅額×費率。


    4、土地增值稅


    計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。


    稅率為30%、40%、50%、60%,土地增值稅預征稅率各地區不等。


    計算公式:應交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數-預繳稅金


    5、房產稅


    (1)以房產稅原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。


    計算公式為:房產稅年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%


    (2)以租金收入為計稅依據的,稅率為12%。


    計算公式為: 房產稅年應納稅額=年租金收入×12%


    6、土地使用稅


    土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定稅額計算征收。


    7、印花稅


    印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。


    分為從價計稅和從量計稅兩種。


    應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。


    (1)開發企業的會計帳簿、營業執照等貼印花稅;


    (2)土地使用權出讓轉讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅《關于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號第三條規定,按產權轉移書據征收印花稅);


    (3)在土地開發咨詢、施工、采購、房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等,應按照印花稅有關規定繳納印花稅;


    (4)進行房屋買賣的,簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅,通常在房地產交易活動同時收取;


    (5)在辦理房地產權屬證件時,應按權利許可證照,按件交納印花稅五元


    8、企業所得稅


    計稅依據:應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額


    稅率:


    (1)企業所得稅的稅率為25%。


    (2)非居民企業取得本法第三條第三款規定的所得,適用稅率為20%。


    (3)符合條件的小型微利企業,減按20%的稅率征收企業所得稅。


    (4)國家需要重點扶持的高新技術企業,減按15%的稅率征收企業所得稅


    (5)外商投資企業和外資企業,過渡期。


    計算公式:應納稅額=應納稅所得額×稅率


    9、耕地占用稅


    占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人,為耕地占用稅的納稅人,應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。


    耕地占用稅的稅額規定如下:


    (一)人均耕地不超過1畝的地區(以縣級行政區域為單位,下同),每平方米為10元至50元;


    (二)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區,每平方米為8元至40元;


    (三)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區,每平方米為6元至30元;


    (四)人均耕地超過3畝的地區,每平方米為5元至25元。


    10、個人所得稅


    個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象征收的一種。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,按照稅法規定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務人的法定義務。


    房地產企業除了企業通常的個人所得稅業務以外,特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產權補償等各項補償的涉稅情況。


    11、契稅


    契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。


    注意:買受方的單位和個人為契稅的納稅人。


    契稅以按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據。


    現行契稅稅率為3-5%,各地有減半征收的情況。


    大連市目前土地轉讓稅率為4%,在建工程轉讓稅率為4%,普通住宅轉讓稅率為1.5%,非普通住宅轉讓稅率為4%。


    應納稅額=房地產成交價格或評估價格*稅率。


    其他費用主要包括:行政管理費用(主要是團隊工資及相關報銷費用等),以及銷售相關費用(主要是營銷推廣費用)。


    前者一般在1.5-2.5%左右;后者一般在2.5%左右,不同的公司差距較大。

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