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    知識長廊

    低價拿地六大秘訣

    日期:2021-4-21 14:27:56      瀏覽次數:

    拿地模式可概括為:主題地產拿地、新區開發拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商業綜合體拿地以及產業地產拿地等六種方式,這六種方式也是市面上最流行的六種做法,接下來我們一一來分析:


    1.主題拿地模式

    主題地產模式就是將地產與主題嫁接,滿足特定人群的需求,追求更高生活品質的開發模式;根據主題定位方向,目前我國主流地產取地模式可分為兩種:

     

    1)旅游地產:即依托周邊豐富資源而建,將旅游業和房地產業無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。 


    旅游地產因為取地成本低,住宅開發盈利空間大,經營性業務獲取穩定性現金流一度成為各大房企爭相拿地的方式。但是要成功運營旅游地產并非易事,必須尊崇以下幾個要素:首先是對選址具有很強的挑剔性,一般是自然、人文資源較為豐富且旅游需求旺盛的城市;取地規模在2000畝以上,一般位于非核心城市的城郊區,要求旅游性配套持續性經營能力跟上,資金實力較強,人造資源性旅游地產模式可復制,但是部分項目對政策依賴性較高,如高爾夫、農業生態等。


    2)養老地產:從建筑設計、園林規劃到裝飾標準各方面講究適老化設計,提供護理、醫療、康復等專業服務。


    養老地產因為拿地成本低,啟動快,概念圈地效應明顯,政策補貼福利大等優點也曾一度吸引了諸多一線房企的青睞,但是養老地產只適用與人口結構老齡化,且環境優質具備養老資源性的城市,取地規模一般在200-5000畝,大多數位于城市周邊,需要專業護理、醫療、康健等專業的團隊運營,對政策的依賴性強,與政府資源的捆綁性不高。


    2.新區開發拿地模式

    新區開發模式是指依據新區規劃,為滿足城市發展需求,拓展城市新空間的規?;_發模式,根據操作方式不同,新區開發拿地模式也可以分為兩種類型:

     

    1)快速造城:由開發商主導,快速開發、快速周轉的可復制的開發操作模式;或者是配合衛星城規劃,快速實現造城計劃及人口導入目標,完成城市建設預期效果。

    快速造城模式的拿地規模在1500畝以上,只進行二級開發,這種模式主要依靠低價取地開發住宅盈利,商業抵押套現,資金快速滾動,匯報周期快,但是前期需要大規模建設投入,而且需要選擇在較大經濟實力支撐的重心城市,同時也非??简炂髽I的開發組織能力和基建能力,沒有那個金剛鉆就不要攬這個瓷器活,否則項目爛尾的風險巨大。

     

    2)區域運營:通過土地一二級聯動開發與運營,進行新區土地整理出讓、項目開發、物業經營等,實現政府區域規劃目標的實現,或者通過區域運營實現地塊價值的最大化。

    區域運營模式拿地規模在2000畝以上,一般是一二級聯動開發,這種模式拿地成本低,主要依靠低價控地獲取優質土地實現土地增值,以及后續的持續性經營盈利,后期往往能夠實現高盈利,但是需要有新區規劃的城市,同時要去企業具備較強的市政基建實力,開發經驗和精力,資金雄厚,資源協調配合能力強。與快速造城最明顯的區別在于前者需要豐富的物業建設能力,而后者需要資源的整合和運營管理能力。


    3.大配套拿地模式

    大配套拿地模式是指因代建或者配建配套設施,實現政策紅利回報與區域價值提升雙贏的開發模式,根據配套設施類型不同,大配套取地模式可分為兩種模式:


    1)一般性配套:建設酒店、會展、運動、休閑、文化、教育、醫療、城市地標等配套設施,提升區域以及物業價值;以規模開發、配套先行的理念打造復合城區。 

    一般性的配套拿地規模在1000畝以上,只進行二級的配套開發,取地成本低,以低價控地,快銷盈利或者控制優質土地的開發權,以高性價比的產品設計為主,啟動快,項目周期靈活,但是對企業的要求也較高,需要操作模式清晰,具備高效開發組織能力,大配套運營能力較強,資金實力強,可復制性強。

     

    2)專業性配套:根據政府需求,代建城市基建、軌道交通等專業性配套設施,以此置換土地資源進行開發。專業性配套拿地規模一般在3000畝以上,一二級開發均可,拿地成本低,啟動快,主要為代建交通配套置換低價或者優質的土地,從而開發獲利,但是這種隔膜式的前期資金需求量大,但是項目周期長,如果沒有一定的城市專業基建企業的背景很難做到專業性的配套。


    4.綜合體拿地模式

    綜合體拿地顧名思義是將商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通燈城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一般情況下,綜合體均位于城市的核心地段,追求長期高溢價經營回報。

    商業綜合體一般的拿地規模在100-1000畝,地處城市核心區域或新區發展方向,只進行二級開發,這種模式的贏利點主要是住宅開發獲取現金流回報,商業持續經營收入以及資產抵押貸款能力,中后期享受高額增值利潤,其缺點是拿地成本高,部分拆遷難度大,前期投入大,如果商業部分沒有很好的運營能力,極容易出現賬算不過來的尷尬局面。


    5.城市更新拿地模式

    城市更新拿地是指對城市某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設,以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間,使之重新發展和繁榮。它包括對客觀存在實體以及各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造和延續。

    城市更新一般的拿地規模在50-3000畝,需要大量的拆遷,通過獲取核心優質地段的物業開發權或者高溢價產品來獲利,但是這種模式面臨各方面的不確定性,風險極其高,要求企業具備很強的操作協調能力以及舊改經驗,資金實力強,能夠實現政企合作,政府資源的捆綁性很高。盡管未來城市更新還有很大的拿地空間,但是拆遷成本也會越來越大。


    6.產業拿地模式

    產業拿地是指通過產業為依托、地產為載體,實現土地的整體開發與運營,一般聚焦在經濟活躍度較高的城市,根據操盤人可分為以下三大類型:


    1)政府主導工業園區:政府主導,通過政策支持、稅收優惠等條件營造優勢,通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。這種模式的特點主要是基于區域經濟建設、社會發展、就業等各綜合因素考慮而設置,是促進區域經濟發展的強有力的推動器。典型的案例是蘇州工業園區、廣州經濟技術開發區。


    2)實體企業進駐型產業園:由主體企業進行的工業地產開發,主要是圍繞主體企業進行的開發運作,打造及完善企業產業鏈。這種模式的特點是某產業領域具有強大綜合實力的企業,營建一個相對獨立的工業園區;在自身企業入駐且占主導的前提下,借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力,引進其他同類企業的聚集。典型的案例是長虹工業園,以及五糧液工業園。


    3)工業地產商運營型產業園:有工業地產運營商通過土地一級開發、完善配套、建造廠房、倉庫、研發區域等,以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。典型的案例是天安數碼城聯動U谷津通工業園。

    產業用地一般的拿地規模在1000畝以上,這種模式對政策的依賴性適中,提供適度的政策優惠。對開發企業的要求較高,需要有雄厚的產業背景或者很強的園區運營能力(招商、服務等)。這種模式的主要盈利點在于取地成本較低,通過產業培育實現區域增值,從而開發物業或持有收租回現,但這種模式的前期資金投入較大,項目周期長,對企業的資金實力要求較強。


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