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業務案例
某房地產企業開發的一處房地產項目，取得土地使用權支付金額1.5億元，開發該項目發生開發土地和新建房及配套設施的成本1億元，發生銷售費用0.15億、管理費用0.1億元、財務費用0.2億元（直接向金融機構支付的利息）。
那么，這些費用，在進行土地增值稅清算時，到底該如何列支呢？
政策依據
根據《土地增值稅實施細則》第七條第（三）項規定，開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
其他房地產開發費用，按1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用，項目規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用，項目規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
選擇與解析
1、銷售費用、管理費用實際累計發生0.25億元， 根據政策規定，限額內可扣除費用為 2.5億元×5%=0.125億元；
2、利息支出:
(1)如果按政策規定，限額內可扣除費用為2.5億元×5%=0.125億元;
(2)如果能夠提供金融機構支付明證，則按實際發生利息0.2億元據實列支；
通過對以上政策及發生費用的分析，我們得出如下籌劃結論：
1、與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用，采用的是“計算扣除”，而非“限額內據實扣除”。
也就是說，房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用按取得土地使用權所支付的金額與開發土地的成本、費用項目規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。至于企業實際發生多少？所發生的費用是否符合費用列支規定，在進行土地增值稅清算時，稅務不會過多核實。
當然，在企業所得稅費用扣除時，卻沒有這個規定。
2、與房地產開發項目有關的利息費用，如果是支付給金融機構，可以據實列支。也就是說，實際發生的利息費用，可以超過“按取得土地使用權所支付的金額與開發土地的成本、費用項目規定計算的金額之和的5%”扣除。
如果利息費用，不是支付給金融機構的，而是自有資金或關聯企業借款，那么就按取得土地使用權所支付的金額與開發土地的成本、費用項目規定計算的金額之和的5%內計算扣除，至于企業實際發生多少？所發生的費用是否符合費用列支規定，在進行土地增值稅清算時，稅務也不會過多核實。
當然，在企業所得稅費用扣除時，也沒有這個規定。
房地產開發企業的利息支出在土地增值稅清算中怎么扣除
政策現狀
根據目前已出臺的政策，我們可以明確在開發環節中發生的利息支出有兩種方法：
方法一：若能夠按項目計算分攤并提供金融機構證明，且不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，允許據實扣除，這時其他開發費用以拿地成本加開發成本的合計數5%以內扣除；
方法二：若不能按項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，則調整開發費用整體扣除比例，以拿地成本加開發成本合計數的10%以內計算扣除。
其中據實扣除部分，利息的上浮幅度需按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分以及超過貸款期限的利息部分和加罰的利息都是不在據實扣除范圍之內的。
若房企全部使用自有資金，沒有利息支出，仍然可以按照方法二扣除。但是若房企既有向金融機構借款，又有其他借款也只能選擇其中一種方法進行扣除。
由于目前的稅會差異，會計處理上，對于符合資本化條件的利息支出計入開發成本核算。但是土地增值稅清算時則需要將已經計入房地產開發成本的利息支出，調整至財務費用中計算扣除。
仍不明確的問題探討
1、委托貸款的利息支出能否在土地增值稅稅前扣除？
對于房地產企業從其他非金融機構取得借款，委托居間保障，金融機構收取一定的手續費，對于房地產企業向非金融機構支付的利息支出，能否在土地增值稅稅前扣除呢？針對此種情況，目前暫無明文規定委托貸款是否允許稅前扣除。
筆者認為：有金融機構做居間保障，那么金融機構可以證明貸款利息支出的真實合法有效，即可視同金融機構證明，在土地增值稅稅前據實扣除。
2、逾期支付的土地出讓金利息能否在土地增值稅稅前扣除呢?
對于房地產開發企業在取得土地使用權環節，與國土部門簽訂土地出讓合同約定分期支付土地出讓金。實際情況中，可能存在逾期支付土地出讓金，按照出讓合同約定需要額外支付相應的土地出讓金利息，該利息是否能夠在土地增值稅稅前扣除？
此部分的爭議在于，一部分觀點認為應參照財稅字〔1995〕48號對利息支出的規定，認定為逾期利息，不可扣除；另一部分觀點認為應該參照文件財法字〔1995〕6號確認取得土地使用權所支付金額的規定，認定為取得土地使用權所支付的金額和按照國家統一規定交納的有關費用，計入拿地成本，還可享受加計扣除。
筆者認為第二種觀點并不合理，因為逾期交納出讓金而加收的利息并不屬于“按國家統一規定交納的有關費用”，所以不應計入“取得土地使用權所支付的金額”。
3、項目竣工后的利息支出能否在土地增值稅稅前扣除？
對于房地產項目竣工后，土地增值稅清算前支付的利息支出能否歸入項目開發利息支出據實扣除？目前的爭議在于土地增值稅相關規定中僅要求了能夠按照項目分攤計算，并未明確利息支出截止計算的具體時間點。
參照會計核算方法，會計上對開發產品利息支出資本化的截止時間規定為項目整體竣工，竣工后產生的利息支出不屬于應分攤到特定項目的利息支出，所以不能歸入可據實扣除的利息。
