• <tbody id="jm0yw"></tbody>

    知識長廊

    房地產開發全過程中的涉稅實操知識點

    日期:2020-4-17 15:39:38      瀏覽次數:

    房地產開發全程的主要環節包括:公司籌建環節、設立項目公司環節、征地拆遷環節、資金籌資環節、開發環節、預售環節、竣工銷售環節及土地增值稅清算環節,本文主要就房地產開發全過程重點涉稅環節進行分析。


    第一章 籌建環節稅務處理


    一、籌建期間的確定

    籌建期間劃分以實際生產、銷售、提供勞務或其他經營行為之日為“開始生產、經營”之日至籌建期結束。

    這里需要注意的是,房地產企業開始經營年度為開始計算損益年度,不是營業執照日期也不是取得第一筆經營收入日期。


    二、籌建期間費用的處理

    開辦費包括:人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費及不計入固定資產成本的借款費用等內容。

    根據《企業會計準則》中“管理費用”核算內容可知,開辦費會計處理上不再作“長期待攤費用”或“遞延資產”,而直接將其費用化,統一在“管理費用”科目核算,發生時直接計入“管理費用—開辦費”。

    開辦費未明確列作長期待攤費用,企業可在開始經營之日的當年一次性扣除,也可自支出發生月份次月起,分期攤銷,攤銷年限不低于3年,一經選定,不得改變。

    企業所得稅匯算清繳中業務招待費標準以實際發生額60%計算,在稅前扣除;企業如選擇自支出發生次月起平均三年攤銷籌辦費的,攤銷的業務招待費數額應與當年度發生的業務招待費之和的60%與當年收入5‰比較,以低者作稅法允許列支數額,差額部分作納稅調增處理;發生的廣告費和業務宣傳費,可按實際發生額計入企業籌辦費,并按有關規定在稅前扣除。


    三、籌建期間企業所得稅的虧損處理

    企業自開始生產經營年度,為開始計算企業損益年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出,不得計算為當期虧損,企業可在開始經營之日當年一次性扣除,也可自支出發生月份次月起分3年攤銷。




    第二章 設立環節財稅處理


    一、項目公司設立

    項目公司投資人(股東)可選自然人或法人。兩者對應分配環節和清算環節所得稅政策不同,轉股環節相關涉稅政策也有很大差別。

    經營凈利潤分配方面,自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業之間分配股息紅利免稅條件的,免企業所得稅。

    開發過程中或注銷清算環節,自然人投資者需按20%繳財產轉讓所得個人所得稅。法人投資者需按25%繳企業所得稅,但作為法人投資主體其帳面如有虧損則可按稅法規定彌補虧損。


    二、項目公司設立方式選擇

    可根據項目實際情況,新設項目公司(一般成熟的房地產公司都會采取一個項目設立一家公司的操作)

    (一)優點

    1.項目公司結束后,可及時注銷公司,同時分散投資風險;

    2.不同項目間,同類產品同期成本可避免對比;

    3.可在項目公司之間對費用類企業管理性支出進行調整;

    4.如果不想自行開發,可按項目進行股權轉讓;囤地的一般都是會考慮設立獨立的。

    5.項目公司獨立,開發失敗的風險可控。

    (二)缺點

    1.開發資質不能提升,不能滿足開發面積持續增長,對融資產生一定影響;資質辦理這是個難題。

    2.品牌聚集效應不夠(這點其實可以忽略不計);

    3.項目間費用分攤難以操作;

    4.各項目間未分配利潤數不能相互抵減、增值稅進項稅額不能相互抵減;

    5.土地增值稅清算時不能轉嫁成本;

    6.項目間拆借資金會產生利息收入納稅調整。


    三、人員配備

    因為計入開發間接費用的工程人員等費用,在土地增值稅清算時可以加計扣除,因此項目公司人員配備方面可以將工程、設計、研發等與項目開發相關人員的費用盡可能計入項目,當然公司架構設計、運營須得到人力、行政配合;方案確立后,應全力推進,同時應關注稅收政策變化,并及時調整應對方案。

    開發間接費用總額有限制,只能說是在盡量做大總額的方向去努力,這個在后面的文章當中會專門講述。


    四、建設產品設計及變更

    房地產企業應按建設主管部門的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后,房地產企業不得擅自變更規劃、設計。

    變更設計這部分基本上不涉及稅費的問題。


    五、土地使用權出資規定

    地產公司的股東可用貨幣出資,也可用實物、知識產權、土地使用權等可用貨幣估價并可依法轉讓的非貨幣財產作價出資;實操過程有很多公司存在用土地使用權作價入股的情況,按照土地性質的不同這里主要分為三種情況討論:

    1.以劃撥土地使用權出資的,使用人應向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續后方能作為出資;

    2.城市規劃區內集體所有土地應先依法征為國有土地后方能作為出資;

    3.農村和城市郊區集體所有土地(除法律規定屬國家所有外)應經縣級人民政府登記注冊,核發證明,確認所有權后方能作為出資。

    4、一般的商住用地作價入股的情形,此種情形不受限制。


    六、土地使用權出資入股涉稅分析


    (一)增值稅

    銷售服務、無形資產或不動產,指有償提供服務、有償轉讓無形資產或不動產。以不動產為對價換取被投資企業股權,即土地使用權屬發生變更,屬于取得“其他經濟利益”的情形,應繳增值稅。


    (二)土地增值稅

    1、對于普通的商住用地,在資產入股時,大多數地方的稅務部門會認定為是只涉及股權轉讓為沒有涉及土地使用權發生轉移的情形。一般來說不會涉及土增稅的繳納問題。

    2、關于房地產項目非商住用地的情形,出資入股涉及的土地增值稅問題?!敦斦?、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)曾規定“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資,對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。

    該文的執行期限到期后(2015年1月1日至2017年12月31日),《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57 號)繼續延續了上述處理思路,具體條文為“四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資,對其將房地產轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形?!?

    上述出資入股的形式在后期開發過程中可能面臨兩個問題:


    一是出資入股至非房地產企業的過程中雖然暫時避開了土增稅,但后續轉為房地產開發企業可能遇到審批層面的障礙;

    二是已享受房產、土地投資作價入股暫不征收土增稅的,在投資作價之后從事房地產開發清算時,其應按作價入股前取得該土地實際支付的金額進行扣除。也就是說,收購方應當提前考慮土地票的成本,以及增值率的問題。


    (三)企業所得稅

    企業發生非貨幣性資產出資,應視同有償轉讓不動產,應按公允價值確定收入額,居民企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得,可在不超過5年期限內,分期均勻計入相應年度的應納稅所得額,按規定計算繳納企業所得稅。


    (四)印花稅

    對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征印花稅(稅率0.05%)。


    (五)契稅

    以土地使用權出資,視同土地使用權轉讓,以土地、房屋權屬作價投資、入股,權屬發生變更,應繳契稅。




    第三章 籌資環節財稅處理,這里主要指的是前期融資。


    一、籌資環節涉稅環節要點

    (一)過高的資產負債率(一般超過50%)、較低的流動比率(一般小于100%);

    (二)關聯方借款超過稅法規定債資比的借款利息可能無法稅前扣除(一般企業2:1,金融企業5:1);企業集團(母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上,并至少擁有5家子公司、母公司和其子公司的注冊資本總和在1億元人民幣以上、集團成員單位均具有法人資格)或集團中核心企業向金融機構借款或對外發行債券取得資金后,將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位),并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息業務。

    企業集團向金融機構借款或對外發行債券取得資金后,由集團所屬財務公司與企業集團或集團內下屬單位簽統借統還貸款合同并分撥資金,并向集團或集團內下屬單位收取本息,再轉付集團,由集團統一歸還金融機構或債券購買方。


    1.增值稅

    在統借統還業務中,企業集團或集團中核心企業及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構借款利率水平或支付債券票面利率水平,向企業集團或集團內下屬單位收取的利息免增值稅,統借方向資金使用單位收取利息,高于支付給金融機構借款利率水平或支付債券票面利率水平的,應全額繳增值稅。

    這個問題其實是不用考慮的,一般公司都會采取措施籌劃掉。


    2.企業所得稅

    企業利息支出按以下規定處理:企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款證明文件,可在使用借款企業間合理分攤利息費用,使用借款企業分攤合理利息準予在稅前扣除;超過同期金融機構貸款利率不得稅前扣除。


    3.土地增值稅

    對于統借統還貸款或關聯企業貸款后轉給房地產開發企業使用而產生的利息支出,在計算土地增值稅時,不得據實扣除,按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

    通俗講,就是不征土地增值稅,但是可以將資金財務成本按10%計入稅前抵扣項。


    (三)股權轉讓收入明顯偏低的問題

    因籌資引起的股權變動(如股權融資引起的股權讓與擔保及股權退出問題),申報股權轉讓收入低于股權對應凈資產份額等情形應特別留意,避免因操作不當引起納稅調整或其他爭議,比如被投資企業擁有土地使用權、房屋、房地產企業未銷售房產、知識產權、探礦權、采礦權、股權等資產的,申報股權轉讓收入低于股權對應凈資產公允價值份額的;申報股權轉讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權所支付價款及相關稅費的;申報股權轉讓收入低于相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入的;申報股權轉讓收入低于相同或類似條件下同類行業企業股權轉讓收入的;不具合理性的無償讓渡股權或股份。


    二、稅務機關對價格明顯偏低股權轉讓核定方法

    (一)凈資產核定法

    股權轉讓收入按每股凈資產或股權對應凈資產份額核定。

    被投資企業的土地使用權、房屋、房地產企業未銷售房產、知識產權、探礦權、采礦權、股權等資產占企業總資產比例超過20%的,主管稅務機關可參照納稅人提供的具有法定資質的中介機構出具的資產評估報告核定股權轉讓收入。6個月內再次發生股權轉讓且被投資企業凈資產未發生重大變化的,主管稅務機關可參照上一次股權轉讓時被投資企業的資產評估報告核定此次股權轉讓收入。


    (二)類比法

    1.參照相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入核定;

    2.參照相同或類似條件下同類行業企業股權轉讓收入核定;

    3.企業轉讓股權收入,應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時,確認收入實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權發生成本后,為股權轉讓所得。企業計算股權轉讓所得時,不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中該項股權可能分配金額;

    4.符合條件居民企業之間股息、紅利等權益性收益免稅。


    三、資本公積轉增資本涉稅環節

    (一)增值稅

    資本公積轉增資本,未發生應稅行為,不屬增值稅征收范圍。

    (二)土地增值稅

    評估增值未發生所有權轉移,不繳納土地增值稅。

    (三)印花稅

    按資本公積轉增資本數額0.05%繳納印花稅。

    (四)房產稅

    從評估增值次月起按評估增值后房屋(無論是否計入固定資產)原值繳房產稅(年度應繳房產稅=新固定資產原值×70%×1.2%)。

    (五)個人所得稅

    一般來說,自然人股東非股票溢價形成的資本公積轉為資本或以現金或股份及其他形式取得資產評估增值數額,按“利息、股息,紅利所得”項目征20%個人所得稅。




    第四章 征地環節財稅處理


    一、增值稅

    房地產企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額預繳增值稅,向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。(部分地區可以扣除的拆遷補償費用僅含貨幣支付的部分,回遷房及置換房等不得扣除)。


    向政府支付的土地價款,以省級以上(含省級)財政部門監(?。┲频呢斦睋楹戏ㄓ行Э鄢龖{證,房地產企業在開發項目竣工前,所繳的土地使用稅可以按受益原則計入房地產開發成本。

    拆遷補償費用,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能證明拆遷補償費用真實性的材料。


    二、土地使用稅

    房地產企業在開發項目竣工前,所繳的土地使用稅按受益原則可以計入房地產開發成本部分。

    凡在土地使用稅開征范圍內使用土地的單位和個人,不論通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權,都應依法繳土地使用稅。

    年應納稅稅額=(實際占用的土地面積(平方米)×適用稅額÷12)×應稅期限(月)或:年應納稅稅額=【(實際占用的土地面積(平方米)—尚未利用的土地)】×適用稅額÷12)×應稅期限(月)。

    開發產品交樓后,可以按照交樓面積折算成站地面積,扣減土地使用稅應納稅額。


    三、印花稅

    房地產企業以出讓、受讓方式取得土地,須簽土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同。對其應按產權轉移書據征印花稅。


    四、契稅(稅率3-5%)

    以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

    土地、房屋權屬以下列方式轉移,視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與征稅:

    (1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;

    (2)以土地、房屋權屬抵債;

    (3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

    (4)以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。


    因此應以取得該土地使用權支付全部經濟利益為契稅征稅依據。以項目換取方式承受土地使用權或以土地出資,均屬契稅征收范圍,不得因減免土地出讓金,而減免契稅。


    幾種特殊情形


    (1)合作建房指一方出地,一方出資金,共同建房,建成后按約定方式分配房屋。合作建房涉及到房地產權屬轉移的是出地方,實質上是出地方以轉讓部分土地使用權換取部分自建住房。雙方分配自建住房環節不涉及房地產權屬轉移,不征契稅。


    (2)回遷安置房建造支出指房地產企業受讓土地使用權時,按《國有土地使用權出讓合同》約定在受讓的土地外配套修建房屋,建成后無償轉讓回遷安置戶,或由政府按約定價格回購,其發生建設支出?;剡w安置房建造支出屬房地產企業為承受國有土地使用權支付的經濟利益,應征契稅。


    (3)融資性售后回租業務指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務企業后,又將該項資產從金融租賃公司租回行為。融資性售后回租業務中,承租方出售房地產給金融租賃公司時需將房地產過戶到金融租賃公司名下。


    對金融租賃公司開展售后回租業務,承受承租人房屋、土地權屬的,照章征稅。對售后回租合同期滿,承租人回購原房屋、土地權屬的,免征契稅,即融資性售后回租業務中,房地產企業將房地產出售給金融租賃公司時,金融租賃公司應繳契稅;房地產企業回購前述房地產的,免征契稅。


    五、土地增值稅

    以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營從事房地產開發,并按規定征收土地增值稅的,以征稅時確認的收入作為取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

    因國家建設需要依法征用、收回的房地產或因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免征土地增值稅。


    六、個人所得稅

    對被拆遷人按國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅,拆遷補償費不屬使用發票范圍,不需開發票。


    第五章 開發環節財稅處理


    設計、開發階段是開發商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、施工修建的建設階段。

    一、印花稅

    涉及印花稅主要合同項目。

    (1)采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同(稅率0.03%)

    (2)建設工程勘察設計合同,不動產銷售合同(稅率0.05%)

    (3)借款合同(稅率0.005%)

    (4)財產保險合同(稅率0.1%)


    二、土地使用稅

    城鎮土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標準如下:

    (一)大城市1.5元至30元;

    (二)中等城市1.2元至24元;

    (三)小城市0.9元至18元;

    (四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。


    大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據,按照國務院頒布的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。

    各省、自治區、直轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規定稅額幅度內,確定所轄地區的適用稅額幅度。經濟落后地區,土地使用稅的適用稅額標準可適當降低,但降低額不得超過上述規定最低稅額的30%.經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高,但須報財政部批準。


    新征用的土地,依照下列規定繳納土地使用稅:

    (1)征用的耕地,自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅;

    (2)征用的非耕地,自批準征用次月起繳納土地使用稅。

    以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

    年應納稅稅額=(實際占用的土地面積—施工許可證上注明的配套公共服務設施建筑面積÷總可售建筑面積×實際占用的土地面積)×適用稅額÷12×應稅期限 。

    開發產品完工交樓后,可以按照交樓面積折算成站地面積,扣減土地使用稅應納稅額。

    年應納稅稅額=[實際占用的土地面積×(1—廉租房或經適房建筑面積÷總建筑面積—預售(銷售)許可證可銷售面積÷項目總可銷售面積)×適用稅額÷12]×應稅期限。


    三、土地增值稅

    開發商分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤,屬多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。


    四、企業所得稅

    共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規定選其一:(1)占地面積法?。?)建筑面積法 (3)直接成本法(4)預算造價法


    第六章  預售環節財稅處理


    房地產企業的開發項目達到規定開發程度,取得《商品房預售許可證》后,出售在建中的開發產品,收取預收款項,稱為預售,計入“預收賬款”核算:按合同規定預收款項;

    誠意金、訂金作為預付款性質,是當事人一種支付手段,不具有擔保性質,如合同履行則沖抵房款,不履行不適用“定金雙倍返還罰則”,非合同約定,僅按《訂房單》或《承諾書》或類似憑據約定收的,不受《合同法》約束和保護,僅具有暫收應付性質,因此在“其他應付款”核算。


    一、增值稅

    1、營改增后,房地產企業采取預收款方式銷售開發的房地產項目,在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。

    應預繳增值稅=預繳款÷(1+適用稅率)×3%

    2、房地產企業的預收款,為不動產交付業主之前所收到的款項,但不含簽房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

    3、預收款的發票開具

    (1) 開票系統中有 6“未發生銷售行為的不征稅項目”,用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產情形?!拔窗l生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。

    (2)第一,期房銷售  交房前收到預收款,選 6“未發生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發的房地產項目預收款”編碼開票,并在稅率欄填“不征稅”,開普通發票,不得開專用發票。開發票次月按3%預繳率預繳增值稅,不需納稅申報。如系統清卡不成功,需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。

    交房后,需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發票,并于次月納稅申報。此處原開的 “不征稅”普通發票如不收回紅沖,對方有重復入賬問題。


    此項要求在各地執行過程中,部分地區從工作量等角度考慮并不實際收回原有發票,有一定的爭議存在。

    第二,現房銷售 由于預收房款后會馬上交房,可直接開稅率欄帶實際稅率的增值稅發票,并申報。

    第三, 已申報繳營業稅未開票補開票

    選 6“未發生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業稅未開票補開票”編碼開票,并在發票稅率欄填“不征稅”,開普通發票,不得開專用發票,開發票后不用申報。如系統清卡不成功,需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。


    二、土地增值稅

    納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。


    預繳土地增值稅=(當期收取的價款和價外費用-當期增值稅額)×預征率

    預征率在各個地方有所不同,一般來講是按4%的預征率征收的,例如:

    《深圳市地方稅務局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》(深地稅發〔2009〕460號)對普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%,對非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%,對寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%,對其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%。


    三、企業所得稅

    1、企業銷售未完工開發產品取得收入,應先按預計計稅毛利率(由各地按物業形態區分各不相同,一般為10%-20%)分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。

    完工產品銷售收入確認用竣工、使用、確權三者孰早原則:

    (1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

    (2)開發產品已開始投入使用。

    (3)開發產品已取得了初始產權證明。


    2、企業通過正式簽《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》取得收入,(收入的確認以交房、業主正式取得使用權為標準確認收入的實現)應確認銷售收入實現,凡納入開發產品價內或由企業開發票的,應全部確認銷售收入;未納入開發產品價內并由企業外其他收取部門、單位開發票的,可作代收代繳款項管理。


    第七章 竣工驗收階段稅務處理


    房地產開發項目竣工驗收主要包括產權辦理及收入確認。

    一、產權辦理

    房地產產權辦理是產權轉移的過程,即房屋權屬登記,是房地產交易過程中不可或缺的重要環節,也是將預收房款結轉銷售收入關鍵標志,從而實現確認營業收入實現。


    二、收入確認

    收入確認條件:(1)企業已將商品所有權上主要風險和報酬轉給購貨方;(2)企業既沒保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也沒對已售出商品實施有效控制;(3)收入金額能可靠計量;(4)相關經濟利益很可能流入企業;(5)相關的已發生或將發生成本能可靠計量。


    房地產開發企業土地開發、建造、銷售住宅、商業用房及其他建筑物符合以下條件視為已完工:開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案、開發產品投入使用、開發產品已取得初始產權證明。


    產品完工后及時結轉收入、企業可以在匯算清繳前任意選擇時點結轉收入。因此預售收入結轉為實際收入是一個匯算清繳的年度問題,開發產品銷售收入的范圍為產品開發過程中取得的全部價款,包括現金、現金等價物及其他基金利益,值得注意的是,企業代收的各種基金、費用和附加,凡納入開發產品價內或由企業開具發票的應確認未銷售收入并由企業之外的其他部門收取、單位開具發票的,可作為代收代繳款項。


    同時應將完工產品成本結轉主營業務成本,財務一般程序:1、結轉銷售收入和銷售成本;2、完成與施工方竣工結算,確認竣工結算報告并向施工方支付工程結算價款。


    工程竣工決算期限注意項目:應防止項目完工但無法取得進項稅票抵扣,銷售完畢,進項留抵無法退稅。


    收入、成本確認后,應匯總附加稅金、預繳土地增值稅(或清算已繳納土地增值稅)、期間費用,其他業務利潤、營業外收支等,計算實際利潤,將其與預計毛利額之間的差異,計入完工產品年度應納稅所得額,計算應補繳企業所得稅。


    三、竣工驗收階段幾個特殊問題

    (一)未竣工或未及時清算的處理

    企業銷售未完工產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率(項目位于省自治區、直轄市和計劃單列市所在地不得低于15%、地級市城區不得低于10%、其他地區不得低于5%、經濟適用房、限價房、危房改造毛利率不得低于3%)分季(月)度計算出毛利額,扣除期間費用、附加稅金、土地增值稅后計入當期應納稅所得額,值得注意的是,作為項目企業所得稅匯算清繳時,企業必須出具相關利潤計算差異調整情況的稅務鑒證報告以及稅務機關需要的其他資料。


    實際操作中,以竣工證明作為主要標志的完工標準太早,開發企業由于未進行最后結算,有些建安發票尚未取得。會引起實際發生成本無法扣除(出包工程未辦理結算取得全額發票,在證明材料充分的前提下,其發票不足金額可以預提,但最高不得超過合同金額10%),因此部分地區以取得備案表或土地和商品房移交,以將發票賬單提交買主時作為完工產品結轉標準。


    (二)視同銷售的稅務處理

    企業用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產行為視同銷售,應于開發產品所有權或使用權轉移或與實際取得利益權利時確認收入,確認收入采用的價格包括:本企業近期或最近月份同類開發產品銷售價格、由主管稅務部門參照當地同類開發產品市場公允價值、按開發產品成本利潤率確定,成本利潤率不得低于15%,具體由主管稅務機關確認。


    (三)租賃預約協議特殊規定

    企業新建開發產品在尚未完工或辦理初始登記、取得產權證前與承租人簽訂租賃預約協議的,自開發產品交付承租人使用之日按租金確認收入實現,企業在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規定區分期間費用和開發產品會計成本與計稅成本、已銷售開發產品成本與未銷開發產品計稅成本界限,一般來說計入期間費用對所得稅有益,而計入開發成本,由于可以加計扣除,對土增稅有益,且是永久性差異,因此企業可以將開發間接費用計入開發成本(國稅發(2009)31號文)


    四、幾個特殊事項稅務處理

    1、客戶交定金后,提出解除合同,開發企業按撻定沒收定金,交易未成立,未發生不動產轉移應稅行為,無增值稅納稅義務、業主因未按規定期限付款,企業加收延期付款違約金、利息,已發生不動產行為轉移,應征增值稅;

    2、因企業未協調按揭銀行導致無法貸款被解除合同,房地產企業支付客戶違約金(個人收據),根據國稅函[2006]865號,需代扣個稅(其它所得,計征20%個人所得稅)、但因延期交房或質量問題,支付業主違約金、索賠,不需代扣個稅;

    3、與建筑企業、供應商:因延誤工期或材料質量問題,房地產企業扣違約金或索賠款如取得普票或專票未抵扣進項稅,無增值稅問題(無需轉出)、如取得專票已抵扣進項稅,根據國稅發[2004]136號,紅字發票信息表,應作進項轉出處理。


    第八章 稅收清算主要環節


    一、土地增值稅預征

    納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。


    二、土地增值稅清算條件

    《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號 ,2006年12月28日)

    符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:

    1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

    2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

    3、直接轉讓土地使用權的。


    《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號,2009年5月12日)。

    符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

    1、已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

    2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

    3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的(對注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算);

    4、省稅務機關規定的其他情況。


    三、計算土地增值額的扣除項目主要包括

    (一)取得土地使用權所支付的金額;

    取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;

    納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按照建筑面積計算分攤,也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

    (二)開發土地的成本、費用;

    (三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格

    (四)與轉讓房地產有關的稅金(土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目);

    (五)財政部規定的其他扣除項目。

    在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

    單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。


    四、土地增值稅清算時收入確認和收入劃分的方法

    (一)收入確認方法:

    1、確認總可售面積與已銷售面積:

    總可售面積:建設工程規劃許可證、銷售許可證、大產權證、測繪表等載明面積;

    已銷售面積:核對銷售合同、銷控表、代銷清單、視同銷售業務文件、開發產品明細賬、銷售成本明細賬;

    2、確認銷售金額:

    銷售金額:銷售合同、銷控表、按揭貸款合同、視同銷售文件、銷售發票、銷售收據、預收賬款、主營業務收入;

    3、確認銷售實現時間:

    銷售合同約定的交款時間、按揭貸款合同約定的付款時間、簽訂正式銷售合同(網簽)時間、視同銷售業務產權轉移的時間。


    (二)收入劃分方法:

    1、劃分清算項目收入與非清算項目收入;

    2、劃分預售收入與清算銷售收入;

    3、檢查銷售收入是否全額入賬,有無只開票不入賬,一般可與房管局網簽系統核對;

    4、確認銷售退回、銷售折扣與折讓是否真實,內容是否完整,相關手續是否符合規定,折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點核實給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理,是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。;

    5、審核按揭款收入有無申報納稅,有無掛在往來賬,如“其他應付款”,不作銷售收入申報納稅的情形;

    6、視同銷售業務是否并入清算收入;

    7、銷售不動產過程中收取的價外費用,如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益,是否按規定處理;

    8、審核預售環節各項稅款申報情況,重點是營改增階段稅額是否重復納稅。


    五、土地增值稅確認收入時成本檢查的方法和內容

    (一)成本檢查的方法:

    1、根據確認的銷售面積正確結轉相應銷售成本;

    2、確認開發成本金額;

    (1)開發總成本:概預算報告、決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同、建設部門公布的單位定額、當地公布的平均開發成本、工程施工監理記錄及監理報告、工程合同臺賬等;

    (2)完工產品開發成本:工程竣工驗收報告、成本計算單、完工產品規劃面積、完工產品實測面積;

    (3)已銷產品開發成本:銷售合同、視同銷售業務文件、交樓記錄、單位成本計算表。

    (二)成本檢查內容:

    1、劃分清算項目成本與非清算醒目成本;

    2、有無利用虛增開支范圍、虛提費用標準、虛構開發業務、取得虛假票據等手段虛增開發成本,成本費用支出明顯不合理,額度過大的情形;

    3、甲供材成本是否重復扣除、是否將已退還政府基金重復扣除;

    4、是否將開發費用計入開發成本;

    5、有無預提開發成本費用;

    6、是否利用關聯方承包或分包,增加或者減少建筑安裝成本造價;

    7、自營工程建安費用支出是否合理,記賬憑證 是否合法;

    8、同時開發多個項目的、土地價款是否在不同類型房地產項目進行合理分攤;

    9、企業實際發生的開發成本、費用是否取得了合法、有效憑證;

    10、稅金扣除是否符合規定,增值稅是否計入稅金及附加等。


    第九章、二手房屋買賣涉及稅費分析


    1、契稅

    (基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納) 征收方法:按照基準稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積小于(含)90m2的普通住宅計稅單價×總面積×1%,若買方首次購買面積超過90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%;二套房購買面積小于(含)90m2的普通住宅計稅單價×總面積×1%,若買方首次購買面積超過90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%;三套及以上收取計稅單價×總面積×3%。注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠,契稅的優惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。


    2、印花稅

    (稅率1‰買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。

    城建稅

    增值稅的7%;教育費附加稅;增值稅的3%。


    3、個人所得稅

    (稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的2%退還。注:稅務局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據,其中包括雖然產權證沒有發放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。另注:如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且稅務局在征稅過程中對于增值稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20%


    正常過戶

    交易手續費:2.5元/平方米×建筑面積 ;

    合同印花稅:房屋成交總額×0.05%;

    增  值  稅:普通住宅 2年內:房屋成交總額×5.55% ;2年或2年以上:免征 ;

    非普通住宅2年內:房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上:差額 ×5.55% ;

    個人所得稅:普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;

    非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

    土地增值稅:普通住宅免征,非普通住宅3年內:房屋成交總額×0.5%

    3年至5年:房屋成交總額×0.25%5年或5年以上:免征;

    買賣合同公證費:(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;


    契稅是應由買方交納的,交稅比例是:

    1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

    2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

    贈與過戶

    1、費用:免征營業稅和個人所得稅,但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米×產權證面積 ⑶契稅的征收 不論房產什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶一樣

    2、所需材料:⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份,產權 證復印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

    繼承過戶

    1、繼承房產的費用有:⑴公證費 40元/平米×產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單放棄繼承公證80元/人 注:繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過2年的話就可以免征個人所得稅,而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

    2、所需材料:⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣,只是還需要公證書一份。注:繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承,這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。







    以上這些稅種都與我們房地產開發的各個環節緊密相關。


    在學習這些法律稅法的時候,文字大家都知道,但是每個人對法律法規的理解是不一樣的,我們不僅要從字面意思理解,還要理解這些立法背后的邏輯。只有這樣,才能靈活運用稅法來解決實際工作中的問題。

    亚洲 精品 综合 精品 自拍,欲色欲香天天网综合久久,综合激情网