• <tbody id="jm0yw"></tbody>

    知識長廊

    典型房企8種拿地模式總結

    日期:2020-2-26 10:52:09      瀏覽次數:

    中央:“房住不炒”,


    各城市:“分類調控、因城施策”。限房價、限地價、競自持、競配建。


    ~土地出讓條件嚴苛,房企利潤大大壓縮;


    ~樓市限購、限貸款等,部分購房需求被抑制,銷售增速放緩,房企回款壓力增大;


    ~房企融資渠道持續收緊;


    ~房企合作拿地力度加大,各企業權益比例有所下降。


    ~房企收并購標的企業呈現多元化,紛紛通過創造概念和創新商業模式的方法拿地,如舊改、文旅、物流等。多元化收并購一方面有利于企業獲取優質土地資源,另一方面也為企業多元化發展提供了試水平臺和資源支持。


    以下是當下主流的8種拿地模式,雖各有優劣,但都有一個共同點:幫助政府解決難題(持續性的收入和政績),從而實現企業和政府的雙贏。




    一:地產?商旅文產業


    ?代表企業1、萬達:以“文旅”聚勢,以“商業”增值,拉動消費,促進就業,提振經濟,滿足政績,從而低價拿地。


    萬達優勢:


    ~強大的招商能力(5000+商家儲備)、訂單式地產模式和資源整合能力,最快18個月實現萬達廣場開業;


    ~文旅板塊豐富,通過文旅帶動休閑、娛樂等產業發展,聚勢同時產生大量就業崗位,最終拉升周邊地價;


    ~低價拿地,房地產反哺商業、文旅產業。


    ?代表企業2、華僑城:文化內涵培養(包裝當地生態景觀)+旅游推銷+低價拿地+深耕旅游+住宅開發+地價升值


    成功關鍵:拉動消費,提振經濟,提供就業,滿足政府政績要求。




    二:地產?智慧產業


    ?代表企業 世茂地產:產業集聚(產業升級)+智慧應用+新城開發


    成功關鍵:積極推動城市產業結構調整,深受地方政府歡迎。




    三:地產?養老養生產業


    代表企業 保利地產:三甲醫院(養老聯盟)+專業養老公司(養老服務,一地入會多地養老)+養老地產(住宅+配套、產權長期租賃式持有)


    打造三位一體的養老模式 — “機構養老、居家養老、社區養老”。


    成功關鍵:國家對養老產業的大力支持。




    四:地產?產業園


    ?代表企業 華夏幸福:“產業新城+住宅”


    華夏幸福優勢:憑借“帶不走”的招商能力+“種樹式”的產業培育,打造區域經濟發展新引擎。政府前期零成本零投入,園區經營與盈利逐步提高,政府財政收入和區域GDP雙提升,進而政府分配大量園區周邊優質低價土地用于建設開發。


    成功關鍵:政府前期零投入卻可以獲得收益。




    五:地產?第一高樓經濟


    ?代表企業 綠地:摩天經濟學(售租結合,確保2~3年回本)+配送住宅用地(容許參與舊城改造和綜合體開發)


    操作模式:“滾動投資” — 建筑商墊資15%;建好的辦公樓、住宅售賣以回籠資金;持有的酒店、商場等物業做抵押貸款,以此資金再建其他超高層,實現“摩天經濟”的可持續發展。


    成功關鍵:“摩天經濟”的發展,帶動整個區域形象和品質的提升,滿足地方政府政績訴求;


    短板:除了北上廣深,很多某些城市的辦公和商業市場已嚴重供過于求。




    六:地產?為政府做上層設計


    ?代表企業 碧桂園:大盤造城+一二級聯動(前期資助政府一級開發,后期低價拍得一級開發的土地,并得到政府返還的一級土地開發成本)成功關鍵:解決地方財政吃緊問題。




    七:BT(Build-Transfer建設-回購)模式/交鑰匙工程


    開發商與政府方簽約(權益多為50-X:50+X),設立項目管理經營公司(項目用地不發生轉移登記),以階段性業主身份投標,中標后進行全項目投資,負責某項基礎設施的融資、建設,承擔相應風險,并在完工后即交給政府,政府在一定期限內分批次支付回購款(設施建設成本+融資回報)。


    關于權益分配:可銷售物業(如商務公寓和辦公物業)銷售后按權益比例分配稅后利潤,不可銷售物業(如商業和酒店)由招標人和牽頭方(開發)共同持有經營。


    雙方組建的項目公司負責持有型物業的后續經營管理。項目銷售利潤的高低及經營性物業收入的好壞直接決定萬科從該項目獲得的投資收益。




    八:聯合拿地


    定義:超過兩個以上的主體共同參與一塊土地的招拍掛,競拍成功后,一塊地就有了兩個以上的主人。

    為什么聯合拿地:省錢!省力!


    ~合作雙方“各取取長,優勢互補”(與深耕于當地的房企合作能夠有效規避市場風險,降低進入門檻)


    ~合作雙方“錦上添花,資源導入”(此處“資源”指的是非地產行業的特殊產業)


    聯合體拿地的具體流程是什么?


    1、事前約好,提前共同成立項目公司,成立項目公司的董事會,以項目公司的名義拿地;(董事會下邊是一個完整的公司架構,有財務總監、有管理層和項目人員,法律上所有人都隸屬于項目公司)


    2、事前未約好,在拿地后成立新的項目公司、簽訂補充協議。嚴格來這不叫聯合拿地,而叫合作開發。具體操作:甲方取地后乙方入股項目公司,乙方以股權轉讓款的方式支付甲方土地款。


    二者本質差異不大,主要在于資金支付的對象,聯合體拿地,一般資金支付給政府。


    聯合拿地后,怎么分工?


    1.最極端,瓜分土地各自開發


    《國有土地使用證》規定同證土地使用不可分割,因此,聯合體只能自行協定。但由于地塊所有權歸屬項目公司,因此,辦理用地規劃、建設規劃等手續時,仍有業務交叉,難以單獨進行。因此,瓜分土地極少出現。


    2.合作開發,明確操盤并表問題


    1??問:兩家上市公司合資成立一個子公司,如何讓各自都能合并報表?


    答:只能合并到控制方/操盤方,非控制方只能分紅,不能并表。如果各方僵持不下,可通過條款設置各自階段并表。


    2??問:合并報表是什么要求?


    答:A. 絕對控制:持股比例>50%, 同股同權的情況下,一般會實現會計并表;


    B. 相對控制:持股比例<50%,也可以進行會計并表,根據《企業會計準則——第26號》,主要看對目標企業有沒有主要控股權(以下情況滿足其一即算有控制權):< p="">


    ① 母公司直接或通過子公司間接持有目標企業半數以上表決權;


    ②  母公司直接或通過子公司間接持有目標企業半數以下表決權,但滿足以下任何一個條件的:


    a. 通過與目標企業之間的協議,擁有目標企業半數以上的表決權;


    b. 根據公司章程或協議,有權決定目標企業的財務和經營政策;


    c. 有權任免目標企業的董事會或類似機構的多數成員;


    d. 在目標企業的董事會或類似機構占多數表決權


    3??小股操盤模式,以萬科為例


    萬科小股操盤的靈感以及深刻理解是來自于2013年與鐵獅門的合作,合作要點如下:


    (1)經營管理權/控制權:董事會席位應保障萬科方有共同控制權(如對方有并表要求除外);總經理及管理團隊為萬科方委派。


    (2)注冊資金以外的其他投入:同股同投,同步按投資比例收回投資;不為合作方收回投資提供擔?;虺兄Z;萬科方不墊資;如有特殊情況、合作方資金未能及時到位,萬科需要短時墊付資金的,須收取資金占用費/利息(年化利息12%以上)。


    (3)分紅/超額利潤分配:除了按照實際投資比例分紅,鼓勵傾斜分配給萬科的超額利潤,項目收益超過約定的標準后,增加萬科方分紅。


    (4)管理人成本(品牌管理費):管理人成本不低于項目銷售金額的2.5%??闪硇猩陶勈杖∪粘<夹g支持服務費;項目公司行政管理費用、營銷費用另行據實列支,或按項目銷售金額的一定比例(4%左右)包干。

    亚洲 精品 综合 精品 自拍,欲色欲香天天网综合久久,综合激情网