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    知識長廊

    房地產常見9大稅種計算方法總結(上)

    日期:2022-3-31 15:10:55      瀏覽次數:

    印花稅

    雖是小稅種,但是稅局對其制定的處罰力度卻是最高的,因此不容小視。就房地產企業而言,在售房和出租的過程中,均涉及到印花稅。
    計算公式為:書面合同或協議中所列示的成交金額*對應的稅率,印花稅的稅率有很多種,在這里限于篇幅,就不一一羅列了。

    風險揭示:

    很多企業會與其主管稅務部門溝通,按照月度、季度、半年、年度為一個周期,進行匯總申報。因屬小稅種從而容易被忽視,企業的財稅工作者應該加強這方面的風險防范意識,以免帶來不必要的稅收損失。


    契稅

    一般是由不動產的承受方繳納,一般多見于房地產企業的拿地階段。契稅的稅率3-5%。需要注意的是,契稅的計稅依據主要分為:

    1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;

    2、土地使用權贈與、房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;

    3、土地使用權交換、房屋交換,為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的,或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的,由征收機關參照市場價格核定。

    風險揭示:

    契稅的風險點,主要集中在計稅依據的確立上。很多房地產企業僅針對土地出讓金的部分繳納了契稅,而事實上,大公共配套費、拆遷補償費等與取得土地相關的費用,都應作為契稅的稅基組成部分。在某些地區比如深圳,公共配套費是包含在土地出讓金內的;但也有不少地區這兩塊的費用是獨立分開的,因此嘔瀝君在此要提醒各位讀者朋友,在確立契稅依據時,一定要考慮充分,盡可能的規避涉稅風險。有些企業為了確保拆遷補償費后期能在土地增值稅前扣除,一般都會主動去繳納這部分的契稅,但也不排除有部分企業存在漏繳契稅的可能性。


    (三)城鎮土地使用稅
    按年收取,用占地面積乘以每平米對應的稅額(各地標準不一)來進行核算,比如在深圳,城鎮土地使用稅的稅額是20元/平米,若地塊占地面積為1000平米,那么對應著需要繳納的土地使用稅為:20*1000=2萬元。

    風險揭示:

    城鎮土地使用稅的納稅義務發生時點,一般是以土地出讓合同約定的土地交付時間為準。舉個例子。比如某房企與政府簽署的土地出讓合同上約定的交地時間為7月1日,但因偶發因素導致該房企實際拿到此地的時間為8月1日,問土地使用稅應從何時繳納?毫無疑問,應該是看土地出讓合同上標明的時間,而不是實際取得土地的時間。個別地方稅務局是以企業拿到國有土地使用證的時間,來作為土地使用稅的納稅義務發生時間??梢哉f,對于土地使用稅的納稅義務時點,實踐中存有多種判定標準,但嚴格來講,還是以土地出讓合同上約定的交地時間更為嚴謹。 房企什么時候可以停止繳納城鎮土地使用稅,關于這一點,在現行稅法中并未有特別明確的規定,只是提到了在不動產權屬發生轉移時,可以不用再交土地使用稅。但權屬發生轉移又以何等標準進行判定,稅法對此并沒有更深一步的明確,具體要看當地稅務主管部門的執行口徑。

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